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引言
天底下，什么东西最快？
汽车？毕竟赛车能开到300多公里/小时；
不对，高铁比汽车还快，能开到400多公里/小时；
那飞机更快，北美的X-15飞机的飞行速度能达到3马赫，大约是3600公里/小时。
但依我看，存量隐性债务置换额度的分配速度更快。
可能有人会问，什么是存量隐性债务置换额度？
首先，我们要了解什么是存量隐性债务。
我这里不会直接把官方对于“隐形债务”的定义抄下来告诉你，因为那样子太晦涩难懂了。
用大白话来说，隐性债务就是ZF每年公开的财政状况上面没有的债务，比如说某些城市城投的债务、某地承诺付的钱等等。
而“置换”就是把这些背地里的债务变成明面上的债务，
也就是让大家把背地里欠的债都摊出来，不用再藏着掖着了。
在2024年11月8日批准通过了6万亿的置换地方ZF存量隐性债务的文件，仅仅过了一个月，在12月份就完成了全国29个省份、4个计划单列市的额度分配方案。
这速度，就问你们快不快！
这可不是600块怎么用的事，而是6万亿该怎么分配、哪些项目该分配多少额度的大难题
这其中涉及到的省份、市、区县、项目数量是如此之多
这当中的复杂程度、难度不用我多说了吧。
那这隐性债务和我们普通人有什么关系呢？
莫急，且听我娓娓道来。
01
从各城市公布的6万亿的隐性债务置换额度分配情况来看：
排名第一的是江苏，分配到了7533亿元，占比12.56%；
第二是湖南，分配到了3864亿元，占比6.44%；
第三至十名分别是山东、河南、贵州、四川、湖北、安徽、云南、浙江
分配到的额度分别是3765、3681、3528、3444、2946、2940、2634、2442亿元。
其余的省份我就不一一罗列了，数据在每个地方城市官网上都能查到。
是不是有个疑问，为什么江苏能分配到最多额度，经济第一大省——广东却没有分配到额度呢？
是不是ZY偏心，不给广东置换隐性债务的额度？
非也非也，广东没有是因为在2022年的时候，广东就宣布隐性债务清零了，所以这次置换的额度也就没有广东了。
情况就是这么个情况，里面的小九九不能多说。
置换的额度是根据各地的隐性债务多少来分配的，也就是说，谁的隐性债务多，谁就能分配得多一点置换额度。
除了隐性的债务，还有明面上的债务。
根据2024年各地财政局公布的数据，全国26座GDP超过万亿的城市中，债务余额前四的城市分别是：
重庆、北京、天津、上海；
而债务余额最少的城市分别是：
东莞（1622亿）、苏州（1772亿）、常州（1899亿）、南通（1978亿）；
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债务余额低可不等于偿债的压力小，毕竟每座城市的收入可是不一样的。
以2023年底，重庆和上海的情况为例：
重庆的债务余额是12258亿元，上海是8832亿元，
但是，重庆的一般公共预算收入是2441亿元，上海是8313亿元
两座城市的债务余额相差不大，但是由于两城的收入相差了接近4倍，偿债压力明显是重庆高出不少。
叠加近几年很多城市的税收以及土地出让收入大幅减少，像天津、宁波等城市的土地出让收入更是缩水50%以上
说直白一点，就是大多数城市的主要收入来源在缩水，而很多债台高筑的城市受到债务限额的限制，后续想要再大力举债发展城市的可能性几乎为零。
因此可以判断，城市分化的预期将更加严重。
那有没有一座城市经济好、债务少、收入高的？
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02
咱们先不说结论，先问大家一个问题：
经济总量重要，还是人均GDP重要？
我的答案是两者缺一不可。
不仅蛋糕整体要做得够大，而且每个人做得蛋糕也要大，这样才可以称得上经济好的城市。
所以，我们选取2023年GDP在一万亿以上的城市做了一下对比。
人均GDP排在前十名的分别是：
无锡：206220元
北京：200204元
深圳：194526元
苏州：190256元
上海：189827元
常州：188212元
南京：182480元
宁波：169669元
广州：161235元
杭州：160190元
还记得上面我们提到的债务余额最少的城市分别是：
东莞（1622亿）、苏州（1772亿）、常州（1899亿）、南通（1978亿）；
经济强、债务少，那收入呢？
收入得分两个维度：
一个是财政收入。
就是看一座城市的ZF是否有钱。
在翻阅各城市的统计公报后，大概可以根据各城市一般公共预算收入把城市分为三个梯队：
第一梯队是上海（8313亿元）、北京（6181亿元）、深圳（4113亿元）
第二梯队是杭州、苏州、重庆、广州、天津、无锡以及成都，都在2000亿元附近；
其他是第三梯队。
我们简单地把债务÷一般公共预算收入得出某地的负债率
要先说明一下，这里只是简单地计算一个比值，是没有考虑债务的分类
因为ZF的债务还分为一般债务以及专项债务。
一般债务就是我们正常理解中的债务；
而专项债务则是专门用于某项非盈利项目的款项，说句不太正确的话，就是这部分的债务会由ZY直接拨款，不太需要地方去处理。
所以这个比值虽然不能很准确反映各地的负债情况，但还是能反应一个整体的趋势。
我们算得，苏州的“负债率”是72%，只比万亿城市群中最优秀的深圳高7个百分点。
所以我常说，苏州是一座运行很稳健的城市，从“负债率”就可以看出。
收入的第二个维度是“民富”。
怎么判断一座城市是否“民富”呢？
最主要的判断依据就是人均GDP以及人均可支配收入。
因为2024年的数据还没有出全，还是以2023年的情况作比较。
这里我就不做详细罗列了，根据2023年各地的统计年鉴可以得出：
苏州的人均可支配收入是74076元，排在全国第五；
人均GDP是190256元，排在全国第四。
这两个数据毫无疑问是大幅高于全国平均水平的，而且都排在全国城市的前列，所以说，苏州才是真正的“民富”之城。
那么，在城市分化的背景下，苏州居民的钱会流去哪里呢？
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03
我们都清楚，2021至2022年是楼市整体下滑的两年，但有些城市下滑的颓势直到2024年都还没有止住。
不过这种情况没有在苏州展现。
根据中指数据，看下图，近五年（2020至2024年）苏州的一手房成交价格基本维持在26000元/平方米左右。
甚至在2023年价格上升至27630元/平方米
确实有点匪夷所思
如果从成交量来看（下图），2024年的成交量还不足峰值2021年的一半。
用魔幻来形容苏州的新房市场一点也不为过。
为什么苏州的新房市场价格能如此坚挺？
从近几年苏州入市的项目可以看出端倪，
位于苏州工业园区的紫XXX甲第项目在2024年9月首次取证，备案均价6.4万，而且套均价在800-2000万之间。
这个项目拍地的时候已经是新科地王，楼面价3.9万元/平，比前地王高出将近2000元/平。
除此之外，今年的双湖板块还拍出了两宗重磅地块：
一宗是绿XXX园，楼面价高达6.5万元/平，溢价率18.22%；
另一宗是星X的地块，楼面价也高达5.8万元/平。
相较于近几年苏州新房2.6万元/平的成交均价，核心板块的新入市项目、新出让土地价格都明显高出。
也就是说，在新房整体成交量减少的基础上，由于改善型、豪宅等高价项目的热销，导致了苏州新房成交均价波动不大。
不仅高价项目热销，苏州的库存也即将见底。‘
截至2024年末，苏州的住宅库存已下降至4.2万套了，从近五年的库存走势来看，库存规模一直在缩小。
即使我们撇除2020、2021年楼市高峰的时段，近三年（2022至2024年）年平均成交套数也有4.26万套。
可能有人会说，库存还有新拍地的项目补充啊。
2024年苏州的涉宅用地出让面积是551万平方米，这里是按照规划的建筑面积来算的。
这个数字勉强是2023年的50%，还不足高峰期2021年的三分之一。
而且，我们换算一下，按照当前库存的4.2万套，面积576.77万平方米来算：
套均面积=576.77/4.2≈136平方米
也就是即使2024年出让的地块全部入市，也才补充：
551万平方米/136平方米=40514套
按照项目的平均开发周期在12-18个月，而且成交地块中有超过一半都是2024年10-12月成交的，2024年出让的项目最多也就能完成40%的供应。
也就是说，最多有1.6万套能在2025年入市。
换句话说，如果苏州保持近三年的去化水平，平均每年4.26万套，明年的库存+新入市项目勉强覆盖购买需求。
虽然苏州不是省会城市，也不是副省级城市，更不是什么直辖市、计划单列市，但丝毫不影响苏州的经济总量仅次于四大一线城市。
不要和我提重庆GDP比苏州还高，苏州腱子肉可不是什么都能比的。
对于一座各方面属性都十分优秀的城市，我们无需过于担心。
当下的市场，不是大水漫灌的时代了，而是二八或者一九分化的年代，无论从哪个角度，我都相信苏州永远是那个独立鳌头的城市。
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